Rambay.id – Pasar properti Indonesia pada tahun 2026 semakin terbuka bagi investor internasional. Dengan adanya penyederhanaan regulasi melalui Undang-Undang Cipta Kerja dan kebijakan Golden Visa yang semakin matang, Warga Negara Asing (WNA).
Kini memiliki akses yang lebih luas untuk memiliki hunian di tanah air. Salah satu fasilitas yang paling dicari adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) khusus untuk warga asing. Fasilitas pembiayaan ini.
Memungkinkan ekspatriat atau investor asing untuk membeli properti residensial tanpa harus menyediakan dana tunai penuh di awal, melainkan melalui skema cicilan yang difasilitasi oleh perbankan nasional.
Pemerintah Indonesia telah menetapkan batasan dan aturan yang jelas untuk menjaga keseimbangan pasar, namun tetap akomodatif terhadap minat asing. Pemahaman mendalam mengenai skema pembiayaan, legalitas kepemilikan.
Serta bank mana saja yang melayani segmen ini menjadi modal utama bagi WNA yang ingin berinvestasi. Ulasan berikut akan menguraikan secara rinci mekanisme KPR bagi warga asing, mulai dari persyaratan dokumen, daftar bank penyedia, hingga rincian pajak yang wajib dipenuhi.
Lanskap Regulasi Kepemilikan Properti Asing Tahun 2026
Sebelum mengajukan permohonan kredit, pemahaman mengenai status hak atas tanah bagi orang asing sangatlah penting. Pada tahun 2026, regulasi di Indonesia mengizinkan WNA untuk memiliki properti dengan status Hak Pakai untuk rumah tapak (landed house) dan Hak Milik.
Atas Satuan Rumah Susun (Sarusun) untuk apartemen yang berdiri di atas tanah Hak Pakai. Regulasi ini memberikan kepastian hukum yang lebih kuat dibandingkan dekade sebelumnya.
Pemerintah juga telah melonggarkan persyaratan administratif. WNA yang memegang izin tinggal seperti KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) atau KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap) dapat mengajukan pembelian properti. Keberadaan program Golden Visa juga menjadi katalisator.
Di mana pemegang visa jangka panjang ini sering kali mendapatkan prioritas atau kemudahan dalam proses verifikasi perbankan. Namun, perlu dicatat bahwa kepemilikan ini memiliki batasan harga minimum yang bervariasi tergantung pada lokasi properti, yang bertujuan untuk melindungi daya beli masyarakat lokal.
Syarat Utama Pengajuan KPR untuk Warga Negara Asing
Bank-bank di Indonesia menerapkan prinsip kehati-hatian yang ketat dalam menyalurkan kredit kepada debitur asing. Berikut adalah persyaratan umum yang wajib dipenuhi oleh pemohon pada tahun 2026:
1. Dokumen Identitas dan Izin Tinggal
Pemohon wajib melampirkan paspor yang masih berlaku. Selain itu, kepemilikan KITAS atau KITAP menjadi syarat mutlak sebagai bukti legalitas tinggal di Indonesia. Beberapa bank mungkin meminta sisa masa berlaku izin tinggal minimal satu tahun saat pengajuan kredit dilakukan.
2. Bukti Penghasilan dan Kemampuan Bayar
Transparansi finansial menjadi kunci persetujuan kredit. WNA yang bekerja di Indonesia harus menyertakan slip gaji, surat keterangan kerja dari perusahaan sponsor, serta rekening koran tiga bulan terakhir.
Bagi pengusaha atau investor, laporan keuangan perusahaan dan bukti pembayaran pajak penghasilan di negara asal atau di Indonesia seringkali diminta untuk memvalidasi arus kas.
3. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Bagi WNA yang telah menjadi subjek pajak dalam negeri atau tinggal di Indonesia lebih dari 183 hari dalam jangka waktu 12 bulan, kepemilikan NPWP adalah wajib. Dokumen ini digunakan bank untuk memastikan kepatuhan pajak debitur.
4. Dokumen Pernikahan (Jika Berlaku)
Bagi WNA yang menikah dengan Warga Negara Indonesia (WNI), keberadaan Perjanjian Pisah Harta (Prenuptial Agreement) sangat disarankan. Dokumen ini menegaskan bahwa properti yang dibeli adalah.
Milik individu asing tersebut atau memisahkan kewajiban utang dari pasangan WNI, yang dapat mempermudah proses legalitas aset di kemudian hari.
Bank Penyedia Layanan KPR WNA Terkemuka
Tidak semua bank di Indonesia memiliki produk spesifik untuk pembiayaan properti asing. Berikut adalah beberapa institusi keuangan yang dikenal memiliki skema KPR WNA yang kompetitif di tahun 2026:
Bank Mandiri
Sebagai salah satu bank BUMN terbesar, Bank Mandiri menawarkan program KPR yang ramah bagi ekspatriat. Keunggulan utamanya terletak pada tenor yang fleksibel dan jaringan kerjasama yang luas.
Dengan pengembang properti besar di Jakarta dan Bali. Bank ini seringkali menawarkan suku bunga kompetitif untuk tahun-tahun awal masa kredit.
BNI (Bank Negara Indonesia)
BNI memiliki produk BNI Griya yang dapat diakses oleh WNA dengan syarat dan ketentuan khusus. Bank ini memiliki jaringan internasional yang kuat, memudahkan verifikasi data.
Bagi WNA yang memiliki aset atau riwayat perbankan di luar negeri melalui kantor cabang luar negeri BNI. Proses appraisal di BNI dikenal cukup transparan dengan biaya administrasi yang terukur.
CIMB Niaga
CIMB Niaga merupakan salah satu pemain utama dalam segmen KPR untuk warga asing. Dengan jangkauan regional ASEAN yang kuat, bank ini sering menjadi pilihan utama bagi investor dari Malaysia dan Singapura.
Produk KPR CIMB Niaga untuk WNA biasanya memungkinkan pembiayaan untuk properti di lokasi-lokasi premium dengan proses persetujuan yang relatif cepat jika dokumen lengkap.
Bank Permata
Bank Permata juga menyediakan fasilitas pembiayaan perumahan bagi WNA. Fokus bank ini seringkali pada segmen apartemen mewah dan hunian di kawasan elit. Layanan nasabah prioritas yang dimiliki Bank Permata.
Menjadi nilai tambah bagi WNA yang membutuhkan pendampingan finansial yang lebih personal selama proses pengajuan kredit.
Struktur Biaya dan Pajak dalam Pembelian Properti Asing
Calon pembeli harus memperhitungkan biaya tambahan di luar harga properti. Komponen biaya ini cukup signifikan dan harus disiapkan sebelum akad kredit:
- PPN (Pajak Pertambahan Nilai): Sebesar 11% dari harga jual properti.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Umumnya 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
- Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM): Dikenakan untuk properti kategori mewah dengan harga jual di atas ambang batas tertentu (misalnya di atas Rp30 Miliar, tergantung peraturan fiskal terbaru di 2026).
- Biaya Administrasi Bank dan Notaris: Mencakup biaya provisi, biaya penilaian aset (appraisal), asuransi jiwa, asuransi kebakaran, serta biaya pengurusan akta jual beli dan balik nama sertifikat.
Batasan Harga Minimum Properti Bagi WNA
Untuk melindungi pasar properti bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah, pemerintah menetapkan batasan harga minimal properti yang boleh dibeli oleh WNA. Pada tahun 2026, batasan ini bervariasi berdasarkan wilayah. Sebagai contoh:
- DKI Jakarta: Harga minimum untuk rumah tapak berkisar di angka Rp10 Miliar, sementara untuk apartemen di angka Rp3 Miliar hingga Rp5 Miliar.
- Bali: Destinasi investasi populer ini memiliki batasan harga yang disesuaikan dengan zonasi pariwisata, umumnya mulai dari Rp5 Miliar untuk rumah tapak.
- Jawa Barat dan Banten: Daerah penyangga ibu kota memiliki batasan yang sedikit lebih rendah dibandingkan Jakarta, namun tetap menyasar segmen menengah ke atas.
Informasi mengenai batasan harga ini bersifat dinamis dan diatur melalui Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN, sehingga pengecekan ulang ke notaris atau bank sebelum transaksi adalah langkah bijak.
Tantangan dan Strategi Agar Pengajuan KPR Disetujui
Meski akses terbuka, tingkat penolakan pengajuan KPR WNA masih terjadi. Alasan umum penolakan meliputi ketidakjelasan sumber penghasilan, masa berlaku izin tinggal yang hampir habis, atau lokasi properti yang tidak masuk dalam kategori yang diizinkan untuk dimiliki asing.
Strategi terbaik untuk meningkatkan peluang persetujuan adalah dengan mempersiapkan dana uang muka (Down Payment/DP) yang lebih besar, biasanya minimal 30% hingga 50% dari harga properti.
DP yang besar menurunkan risiko bagi pihak bank. Selain itu, memiliki riwayat transaksi perbankan yang aktif di bank tempat pengajuan KPR selama minimal 6 bulan akan membangun kepercayaan kreditur terhadap profil keuangan pemohon.
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Apakah WNA bisa mengajukan KPR di Indonesia tanpa KITAS?
Secara umum, bank mewajibkan adanya KITAS atau KITAP sebagai bukti legalitas tinggal untuk pengajuan KPR. Dokumen ini menjamin bahwa debitur memiliki status yang jelas selama masa tenor kredit berjalan. Pengajuan hanya dengan paspor atau visa kunjungan biasanya tidak dapat diproses untuk fasilitas kredit jangka panjang.
Berapa minimal uang muka (DP) untuk KPR Warga Negara Asing?
Besaran uang muka untuk WNA biasanya lebih tinggi dibandingkan WNI, yakni berkisar antara 30% hingga 50% dari harga properti. Persentase ini bergantung pada kebijakan penilaian risiko masing-masing bank dan profil finansial pemohon. DP yang lebih besar sering kali membantu mempercepat proses persetujuan.
Apakah WNA bisa membeli semua jenis properti dengan KPR?
Tidak, WNA hanya diperbolehkan membeli properti dengan status Hak Pakai untuk rumah tapak atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Pakai. Selain itu, terdapat batasan harga minimum yang ditetapkan pemerintah sesuai dengan lokasi properti tersebut berada untuk melindungi pasar lokal.
Bank apa saja yang melayani KPR untuk orang asing di tahun 2026?
Beberapa bank besar yang menyediakan layanan ini antara lain Bank Mandiri, BNI, CIMB Niaga, Bank Permata, dan OCBC NISP. Setiap bank memiliki syarat spesifik dan program bunga yang berbeda, sehingga disarankan untuk membandingkan penawaran dari beberapa institusi sebelum mengajukan.
Berapa lama jangka waktu (tenor) kredit yang bisa diambil oleh WNA?
Tenor kredit untuk WNA biasanya lebih pendek dibandingkan WNI, dengan rentang waktu maksimal antara 10 hingga 15 tahun. Penentuan tenor juga disesuaikan dengan masa berlaku izin tinggal dan usia produktif pemohon saat kredit jatuh tempo.
Kesimpulan
Skema KPR untuk WNA 2026 menawarkan peluang emas bagi ekspatriat dan investor global untuk memiliki aset di Indonesia dengan dukungan regulasi yang semakin kondusif. Ketersediaan fasilitas pembiayaan dari bank-bank terkemuka.
Seperti Mandiri, BNI, dan CIMB Niaga mempermudah proses akuisisi hunian, baik untuk tempat tinggal maupun investasi jangka panjang. Namun, kepatuhan terhadap syarat administratif, pemahaman akan struktur pajak.
Serta pemilihan properti yang sesuai dengan batasan harga zonasi tetap menjadi faktor penentu keberhasilan. Persiapan dokumen yang matang dan konsultasi dengan pihak perbankan sejak awal akan memastikan proses kepemilikan properti berjalan lancar dan legal.