Rambay.id – Membeli properti merupakan keputusan finansial besar yang melibatkan jumlah uang yang tidak sedikit. Sayangnya, antusiasme memiliki hunian sering kali membuat calon pembeli mengabaikan aspek paling mendasar, yaitu pemeriksaan dokumen hukum.
Kasus sengketa lahan, sertifikat ganda, hingga rumah yang berdiri di atas lahan jalur hijau masih marak terjadi. Oleh karena itu, memahami cara cek legalitas rumah menjadi langkah wajib sebelum melakukan pembayaran tanda jadi atau booking fee.
Di tahun 2026, sistem pertanahan di Indonesia semakin terintegrasi secara digital. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) telah mempermudah akses informasi bagi masyarakat.
Namun, kemudahan ini harus dibarengi dengan ketelitian dalam memeriksa fisik dokumen dan status tanah di lapangan. Risiko membeli properti bermasalah tidak hanya berpotensi menghilangkan aset, tetapi juga dapat menyeret pembeli ke dalam masalah hukum yang panjang dan melelahkan.
Ulasan berikut akan membahas secara mendalam prosedur pemeriksaan legalitas properti, mulai dari identifikasi dokumen, pemanfaatan teknologi digital BPN, hingga verifikasi zonasi tata ruang.
Urgensi Memeriksa Status Hukum Properti
Banyak orang terjebak membeli rumah murah tanpa menyadari status hukumnya yang cacat. Memeriksa legalitas bukan sekadar melihat fisik sertifikat, melainkan memastikan bahwa objek tersebut bersih.
Dari sengketa, tidak sedang dijaminkan ke bank (kecuali melalui proses take over resmi), dan memiliki izin bangunan yang sesuai.
Properti dengan masalah legalitas memiliki risiko penyitaan oleh bank atau pihak ketiga, pembongkaran paksa oleh pemerintah daerah karena melanggar tata ruang, atau ketidakmampuan untuk dijual kembali di masa depan.
Kepastian hukum memberikan ketenangan pikiran dan menjamin nilai investasi properti terus meningkat setiap tahunnya.
Mengenal Dokumen Legalitas Rumah yang Wajib Ada
Sebelum melangkah ke kantor BPN atau notaris, pembeli harus mengenali jenis-jenis dokumen yang melekat pada sebuah properti. Kelengkapan dokumen ini menjadi indikator awal keamanan sebuah transaksi jual beli.
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
SHM adalah jenis sertifikat dengan kekuatan hukum tertinggi. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas lahan dan bangunan tanpa batas waktu. Pastikan nama yang tercantum dalam SHM sesuai dengan identitas penjual (KTP).
Jika properti merupakan harta gono-gini atau warisan, pastikan seluruh ahli waris menyetujui penjualan tersebut.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
Berbeda dengan SHM, HGB memiliki batas waktu tertentu (biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang). HGB umum ditemukan pada properti yang dikembangkan oleh developer (PT) atau apartemen.
Pembeli perlu mengecek masa berlaku HGB. Jika masa berlaku hampir habis, pembeli harus menyiapkan biaya untuk perpanjangan atau peningkatan hak menjadi SHM.
3. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Sejak berlakunya Undang-Undang Cipta Kerja, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) telah digantikan oleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Dokumen ini membuktikan bahwa konstruksi bangunan telah memenuhi standar teknis dan tata ruang.
Pastikan luas bangunan yang tertera di PBG/IMB sesuai dengan kondisi fisik rumah saat ini. Perbedaan luas bangunan dapat menghambat proses Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di bank.
4. Bukti Pembayaran PBB
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan kewajiban yang melekat pada properti. Mintalah bukti pembayaran PBB (SPPT PBB) selama 5-10 tahun terakhir. Tunggakan PBB akan menjadi beban pembeli.
Jika tidak diselesaikan sebelum transaksi jual beli dilaksanakan. Pengecekan ini juga berguna untuk memvalidasi Luas Tanah dan Luas Bangunan serta Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Prosedur Cek Keaslian Sertifikat di BPN
Memegang fisik sertifikat saja tidak cukup. Pemalsuan dokumen kini semakin canggih dan sulit dibedakan dengan mata telanjang. Verifikasi langsung ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah cara paling akurat.
Pengecekan Fisik dan Plotting
Langkah pertama adalah membawa sertifikat asli ke kantor pertanahan setempat. Petugas BPN akan memeriksa bentuk fisik sertifikat, termasuk tekstur kertas, hologram, dan nomor seri yang terdaftar. Selain itu, mintalah layanan plotting atau pengecekan peta pendaftaran.
Proses plotting bertujuan memastikan bahwa lokasi tanah yang tertera di sertifikat benar-benar sesuai dengan lokasi fisik di lapangan, menggunakan koordinat GPS yang akurat. Hal ini mencegah kasus sertifikat “terbang” atau tumpang tindih lahan.
Pemanfaatan Aplikasi Sentuh Tanahku
Di era digital 2026, aplikasi “Sentuh Tanahku” yang dikembangkan oleh Kementerian ATR/BPN menjadi alat bantu yang sangat efektif. Melalui aplikasi ini, pengguna dapat melihat lokasi bidang tanah, memantau status berkas permohonan, dan mencari informasi biaya layanan.
Meskipun aplikasi ini memberikan gambaran awal, pengecekan fisik di kantor BPN tetap disarankan untuk transaksi bernilai besar guna mendapatkan validasi resmi (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah/SKPT).
Memastikan Peruntukan Lahan (Zonasi)
Legalitas sertifikat tidak menjamin rumah tersebut boleh dibangun atau dihuni. Banyak kasus di mana tanah bersertifikat ternyata masuk dalam zona hijau (ruang terbuka hijau) atau zona kuning (pemukiman). Membangun rumah di zona hijau adalah pelanggaran hukum.
Untuk memeriksanya, calon pembeli dapat mengunjungi Dinas Tata Kota atau Dinas Pekerjaan Umum setempat untuk meminta Keterangan Rencana Kota (KRK).
Dokumen ini akan menjelaskan peruntukan lahan tersebut dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Pastikan lahan tersebut memang diperuntukkan sebagai kawasan perumahan.
Tips Aman Transaksi Melalui PPAT
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memegang peranan vital dalam proses jual beli properti. Hindari melakukan transaksi jual beli hanya dengan kuitansi di bawah tangan. Transaksi yang sah harus dilakukan melalui Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat dihadapan PPAT.
PPAT bertugas memeriksa keaslian sertifikat ke BPN sebelum akta ditandatangani (pengecekan bersih). PPAT juga akan memastikan pajak penjual (PPh) dan pajak pembeli (BPHTB) telah lunas.
Pilihlah PPAT yang kredibel dan netral untuk melindungi kepentingan kedua belah pihak. Jangan ragu untuk meminta penjelasan detail mengenai setiap pasal yang tertulis dalam draf AJB sebelum menandatanganinya.
Cek Reputasi Pengembang (Untuk Rumah Baru)
Bagi yang membeli rumah dari pengembang (developer), pemeriksaan legalitas sedikit berbeda. Selain mengecek sertifikat induk (apakah sudah pecah atau belum), pembeli wajib memeriksa izin prinsip, izin lokasi, dan keanggotaan pengembang di asosiasi seperti REI (Real Estate Indonesia).
Gunakan Sistem Informasi Registrasi Pengembang (Sireng) dari Kementerian PUPR untuk melihat rekam jejak pengembang. Pastikan pengembang tersebut tidak memiliki riwayat proyek mangkrak atau masalah hukum dengan konsumen sebelumnya.
Status lahan pada proyek perumahan baru sering kali masih berupa HGB Induk atas nama PT. Pastikan ada kejelasan kapan proses pemecahan sertifikat dan balik nama ke pembeli akan dilakukan.
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Berapa biaya resmi cek sertifikat tanah di BPN?
Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk pengecekan sertifikat di kantor BPN adalah Rp50.000 per sertifikat. Biaya ini belum termasuk jasa notaris atau PPAT jika pengecekan dilakukan melalui bantuan mereka.
Apakah aman membeli rumah yang sertifikatnya masih HGB?
Membeli rumah dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) tergolong aman selama masa berlakunya masih aktif. Pembeli dapat meningkatkan status HGB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) setelah proses jual beli selesai dengan biaya tertentu.
Bagaimana cara cek sertifikat rumah asli atau palsu secara mandiri?
Sertifikat asli memiliki sampul hijau bertekstur kasar, terdapat hologram BPN yang tidak mudah terkelupas, dan nomor seri unik. Pengecekan paling akurat tetap harus dilakukan melalui validasi buku tanah di kantor BPN setempat.
Apa risiko membeli rumah yang hanya memiliki Akta Jual Beli (AJB)?
AJB bukanlah bukti kepemilikan hak atas tanah, melainkan bukti transaksi. Membeli properti yang hanya memiliki AJB (belum bersertifikat) berisiko tinggi terjadi sengketa atau klaim ganda, sehingga pembeli disarankan segera mengurus pendaftaran sertifikat ke BPN.
Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengecek keaslian sertifikat?
Proses pengecekan sertifikat di kantor BPN biasanya memakan waktu satu hari kerja jika tidak ada kendala sistem (pengecekan bersih). Jika dilakukan secara online oleh PPAT, hasilnya bisa keluar lebih cepat dalam hitungan jam.
Kesimpulan
Memastikan keamanan dalam membeli properti memerlukan ketelitian ekstra dan pemahaman mendalam tentang dokumen hukum. Proses cara cek legalitas rumah meliputi verifikasi fisik sertifikat (SHM/HGB), pemeriksaan PBG/IMB, validasi pembayaran pajak, serta pengecekan zonasi tata ruang.
Penggunaan teknologi seperti aplikasi Sentuh Tanahku dan pelibatan PPAT tepercaya sangat membantu meminimalkan risiko penipuan. Jangan pernah tergiur harga murah yang tidak wajar tanpa melakukan uji tuntas (due diligence).
Lebih baik mengeluarkan biaya dan waktu lebih di awal untuk pengecekan, daripada menghadapi sengketa hukum yang menguras energi dan biaya di masa depan. Jadilah pembeli cerdas agar aset properti yang dibeli membawa berkah, bukan masalah.