Rambay.id – Membeli rumah adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup. Setelah melewati proses panjang mulai dari BI Checking (SLIK OJK), penilaian aset (appraisal).
Hingga akhirnya menerima Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K), banyak calon debitur merasa lega. Namun, ada satu pertanyaan besar yang sering muncul setelah tanda tangan akad kredit: Kapan dana KPR akan cair?
Memahami Jadwal Pencairan Dana KPR sangat krusial, baik bagi pembeli rumah second (bekas) maupun rumah baru dari developer. Pada tahun 2026.
Meskipun teknologi perbankan semakin canggih dengan adanya tracking system digital, prosedur legal dan tahapan pencairan tetap mengikuti aturan baku yang melindungi bank, pembeli, dan penjual.
Kami telah merangkum informasi mekanisme, waktu, dan tahapan pencairan dana KPR agar Anda tidak lagi bertanya-tanya dan bisa memprediksi kapan kunci rumah resmi berada di tangan Anda.
Apa Itu Pencairan Dana KPR?
Sebelum masuk ke jadwal spesifik, penting untuk menyamakan persepsi mengenai apa yang dimaksud dengan “Pencairan KPR”.
Pencairan dana KPR (disbursement) adalah proses di mana bank selaku pemberi kredit mentransfer dana pinjaman untuk melunasi harga rumah kepada pihak penjual (bisa berupa developer atau pemilik rumah perorangan).
Penting untuk diingat: Dalam skema KPR pembelian rumah, dana tidak masuk ke rekening pribadi debitur (pembeli), melainkan langsung ke rekening penjual. Debitur hanya akan menerima dana jika skemanya adalah KPR Renovasi atau Kredit Multiguna dengan jaminan properti.
Faktor Penentu Jadwal Pencairan KPR
Jadwal pencairan tidak selamanya sama untuk setiap nasabah. Ada dua kategori utama yang membedakan skema waktunya:
- Jenis Properti: Apakah rumah ready stock (siap huni/bekas) atau rumah indent (pesan bangun/proyek developer).
- Kelengkapan Dokumen Legal: Kesiapan sertifikat (SHM/SHGB) dan IMB/PBG.
Berikut adalah pembahasan mendalam mengenai jadwal pencairan berdasarkan jenis propertinya.
Jadwal Pencairan KPR untuk Rumah Second (Bekas/Ready Stock)
Bagi Anda yang membeli rumah bekas atau rumah ready stock dari developer yang sertifikatnya sudah pecah dan siap, proses pencairan biasanya lebih cepat dan sederhana.
1. Kapan Waktunya?
Pada skema rumah second, pencairan dana biasanya dilakukan bersamaan atau segera setelah Akad Kredit dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Notaris/PPAT.
Namun, dalam praktik perbankan tahun 2025-2026, seringkali ada jeda waktu (hold) sebentar. Berikut timeline umumnya:
- Hari H (Akad Kredit): Penandatanganan perjanjian kredit antara Bank dan Debitur, serta AJB antara Penjual dan Pembeli.
- H+1 hingga H+5: Bank memproses validasi akhir.
- Pencairan: Dana ditransfer ke penjual. Biasanya, bank akan menahan (blokir) dana tersebut sampai Notaris mengeluarkan Cover Note yang menyatakan bahwa proses Balik Nama sertifikat ke atas nama pembeli dan pemasangan Hak Tanggungan sedang berjalan.
2. Berapa Jumlah yang Dicairkan?
Untuk rumah ready stock, pencairan dilakukan secara Lump Sum atau sekaligus 100%. Artinya, penjual menerima pelunasan penuh dari bank. Setelah dana cair, kewajiban pembeli adalah mulai membayar angsuran bulan pertama.
3. Syarat Pencairan Rumah Second
- Sertifikat asli sudah diserahkan ke Notaris bank.
- Bukti pembayaran pajak penjual (PPh) dan pembeli (BPHTB) sudah valid.
- Polis asuransi jiwa dan kebakaran sudah terbit (biasanya diurus saat akad).
Jadwal Pencairan KPR untuk Rumah Baru (Indent/Developer)
Ini adalah bagian yang paling sering membingungkan nasabah. Jika Anda membeli rumah dari developer yang masih dalam tahap pembangunan (indent), bank tidak akan mencairkan dana 100% sekaligus di awal.
Bank menggunakan skema Pencairan Bertahap (Termin) sesuai dengan progres pembangunan fisik di lapangan. Hal ini diatur untuk meminimalisir risiko kredit macet atau risiko developer gagal bangun.
Tahapan Pencairan KPR Indent
Berikut adalah simulasi jadwal pencairan dana KPR untuk rumah indent yang umum berlaku di tahun 2026 (persentase bisa berbeda tergantung perjanjian kerjasama/PKS antara Bank dan Developer, namun umumnya mengikuti pola ini):
Tahap 1: Pencairan Awal (Pondasi Selesai)
- Waktu: Setelah akad kredit dan pondasi bangunan terbukti selesai.
- Jumlah: Biasanya 20% – 30% dari plafon kredit.
- Syarat: Berita Acara Pemeriksaan (BAP) progres bangunan dari tim penilai bank.
Tahap 2: Pencairan Lanjutan (Topping Off/Atap)
- Waktu: Saat bangunan sudah berdiri, dinding terpasang, dan atap tertutup (topping off).
- Jumlah: Tambahan 20% – 30% (Total kumulatif menjadi sekitar 50% – 60%).
- Syarat: Developer mengajukan klaim progres ke bank.
Tahap 3: Pencairan Finishing
- Waktu: Saat bangunan mencapai progres 90% – 95% (lantai terpasang, cat selesai, instalasi listrik/air siap).
- Jumlah: Tambahan hingga total pencairan mencapai 90%.
- Catatan: Bank menyisakan 10% sebagai jaminan (retensi).
Tahap 4: Pelunasan (Retensi & Legalitas)
- Waktu: Saat bangunan 100% selesai, Serah Terima Kunci fisik dilakukan, DAN sertifikat sudah pecah/balik nama serta IMB/PBG lengkap.
- Jumlah: Sisa 10%.
- Penting: Selama sertifikat induk belum dipecah oleh developer ke atas nama masing-masing pembeli, bank biasanya menahan sisa dana ini.
Proses Teknis: Apa yang Terjadi di Hari Pencairan?
Bagi Anda yang ingin mengetahui detail teknis apa yang terjadi di balik layar saat hari pencairan (“dropping” dana), berikut adalah alurnya:
1. Verifikasi Rekening
Bank akan memastikan nomor rekening penjual valid. Jika membeli dari developer, dana masuk ke rekening perusahaan (bukan rekening pribadi direktur/sales).
2. Instruksi Pencairan
Bagian legal dan administrasi kredit bank menerbitkan memo instruksi pencairan ke bagian operasional (back office).
3. Eksekusi Transfer (RTGS/SKN)
Karena nominal KPR biasanya besar (di atas Rp100 juta), bank menggunakan sistem transfer RTGS (Real Time Gross Settlement) atau pemindahbukuan internal jika penjual dan bank menggunakan bank yang sama.
4. Notifikasi
- Penjual: Menerima notifikasi dana masuk.
- Pembeli (Debitur): Biasanya menerima SMS/Email bahwa kredit telah aktif. Di aplikasi mobile banking (seperti Livin, Brimo, BCA Mobile, dll), rekening pinjaman akan muncul dengan status “Aktif” dan nominal hutang pokok mulai terlihat.
Mengapa Jadwal Pencairan Bisa Tertunda?
Meskipun jadwal sudah ditentukan, di lapangan sering terjadi keterlambatan. Berikut adalah penyebab umum mengapa dana KPR tak kunjung cair di tahun 2026:
1. Dokumen Notaris Belum Lengkap
Bank tidak akan mencairkan dana jika Notaris rekanan belum mengeluarkan Cover Note atau jika ada masalah pada validitas sertifikat (misalnya sertifikat terblokir atau ada sengketa).
2. Masalah pada Pajak (BPHTB/PPh)
Validasi pajak kini dilakukan secara online. Jika sistem Dirjen Pajak atau Bapenda daerah sedang down, atau jika ada kurang bayar karena perbedaan penilaian harga pasar dan NJOP, proses akad dan pencairan bisa mundur.
3. Progres Bangunan Tidak Sesuai (Untuk Indent)
Seringkali developer mengklaim progres sudah 50%, namun saat tim appraisal bank melakukan kunjungan lokasi (site visit), progres dinilai baru 40%. Bank akan menolak pencairan sampai progres fisik benar-benar sesuai target.
4. Rekening Debitur Terblokir/Bermasalah
Pastikan rekening autodebet yang Anda siapkan untuk pembayaran cicilan dalam kondisi aktif dan saldo cukup untuk biaya administrasi akad (provisi, admin, asuransi) sebelum pencairan dilakukan.
Apa yang Harus Dilakukan Debitur Setelah Dana Cair?
Setelah dana cair, status Anda resmi berubah dari “Calon Debitur” menjadi “Debitur”. Berikut langkah selanjutnya:
- Simpan Jadwal Angsuran: Bank akan memberikan tabel angsuran. Pastikan Anda tahu tanggal jatuh tempo (biasanya tanggal 1 atau tanggal 25 setiap bulan).
- Serah Terima Kunci:
- Rumah Second: Anda bisa langsung meminta kunci dari penjual segera setelah penjual mengonfirmasi dana masuk.
- Rumah Baru: Anda mungkin sudah bisa menempati rumah jika bangunan sudah jadi, meskipun developer belum menerima pembayaran 100% (karena retensi). Lakukan cek fisik (checklist) bangunan sebelum tanda tangan Berita Acara Serah Terima (BAST).
- Monitor Legalitas: Jangan terlena. Terus pantau notaris mengenai kapan sertifikat selesai dibalik nama (untuk rumah second) atau kapan sertifikat pecah (untuk rumah baru). Sertifikat asli nantinya akan disimpan oleh Bank sebagai jaminan sampai kredit lunas.
Kesimpulan
Mengetahui Jadwal Pencairan Dana KPR 2026 membantu Anda mengatur ekspektasi dan rencana pindah rumah. Secara ringkas:
- Untuk Rumah Second/Ready Stock, pencairan dilakukan sekaligus (100%) segera setelah Akad Kredit dan urusan legal di Notaris aman.
- Untuk Rumah Indent, pencairan dilakukan bertahap (20%, 50%, 90%, 100%) mengikuti progres pembangunan fisik.
Kunci dari kelancaran pencairan ada pada kelengkapan dokumen dan kerjasama yang baik antara Bank, Notaris, Developer/Penjual, dan Anda sebagai pembeli.
Jangan ragu untuk menanyakan posisi tahapan pencairan kepada marketing bank Anda jika dirasa proses memakan waktu lebih lama dari standar 1-5 hari kerja pasca akad.
FAQ: Pertanyaan Umum Seputar Jadwal Pencairan Dana KPR
Q1: Berapa lama dana cair setelah akad kredit KPR?
Untuk rumah second atau ready stock, dana biasanya cair dalam waktu 1 hingga 5 hari kerja setelah akad kredit, tergantung kecepatan notaris menerbitkan Cover Note dan proses internal bank.
Q2: Apakah uang KPR masuk ke rekening penjual atau pembeli?
Dana KPR pembelian rumah murni akan ditransfer langsung oleh bank ke rekening Penjual (pemilik lama atau developer). Pembeli tidak memegang uang tunai tersebut.
Q3: Bisakah KPR cair jika rumah belum jadi (indent)?
Bisa, namun tidak 100%. Bank akan mencairkan dana secara bertahap (termin) sesuai progres pembangunan. Developer harus membangun dulu sampai persentase tertentu baru bisa klaim dana.
Q4: Kapan angsuran pertama KPR dibayarkan?
Biasanya angsuran pertama dibayarkan satu bulan setelah tanggal pencairan dana. Namun, beberapa bank menerapkan sistem “Angsuran pertama dibayar dimuka” saat akad kredit. Cek kembali Surat Penawaran Kredit (SPK) Anda.
Q5: Apa tanda bahwa KPR sudah cair?
Penjual menerima dana di rekeningnya, dan di aplikasi mobile banking Anda sudah muncul akun pinjaman (Loan Account) dengan status aktif serta nominal hutang yang tercatat.
Q6: Apakah ada biaya yang dipotong saat pencairan?
Dana yang diterima penjual adalah harga kesepakatan rumah. Biaya-biaya KPR (Provisi, Admin, Asuransi, Notaris) adalah kewajiban pembeli yang harus dilunasi sebelum akad dan pencairan, jadi tidak memotong dana yang diterima penjual, kecuali ada kesepakatan khusus.